<사례>
A는 2020년 2월 25일 B 소유의 집을 임차하여 살고 있었는데 임차보증금은 1억 원, 월 임료는 50만 원이었고 임차 기간은 따로 정하지 않았다. B는 2021. 11. 20. A에게 자신의 아들이 결혼하여 위 B 소유의 집에 살아야겠다면서 2022. 2. 25. 자로 집을 비워줄 것을 요구하였고 A는 계약을 1회 더 연장하여 2024. 2. 24. 까지 살겠다고 요구하였다. 그런데 사실은 B의 아들이 위 목적물에 들어가서 살지 않고 B는 그 집을 C에게 임차보증금 1억 원에 월 임료 80만 원으로 임대를 하였다.
<주택임대차 기간과 계약갱신>
주택임대차 계약을 할 때 빠지지 말아야 할 것은 목적물(예를 들어 00 아파트 101동 101호)과 임료(대체로 임차보증금과 월 임료), 그리고 임대차 기간이다. 이 중 임대차 기간을 정하지 않았을 경우 그 기간을 2년으로 본다. 그리고 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에(사례의 경우 2021년 8월 25일부터 2021년 12월 25일 사이에) 임차인에게 갱신거절, 계약조건을 변경한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건(사례의 경우 임차보증금 1억 원, 월 임료 50만 원)으로 다시 임대차한 것으로 본다.
이때 임대인은 이후 2년간(즉 2024년 2월 25일까지) 해지를 할 수는 없지만 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차 계약 해지의 효력이 발생한다. 그리고 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임대인이 계약해지의 통지를 하더라도 임차인은 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있다. 이때 임대인은 특별한 경우를 제외하고는 계약갱신 요구에 응해야 하는데 그 특별한 경우에는 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우가 포함되어 있다.
<임대인이 거짓으로 갱신 요구에 불응하였을 경우는?>
그런데 만약 임대인이나 임대인의 직계존속 또는 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다면서 임차인의 갱신 요구를 거절하여 임차인이 계약갱신을 하지 못하고 명도하였는데 그것은 임대인이 임차인에게 거짓말을 한 것이었고 사실은 제삼자에게 보다 높은 차임을 받기 위한 것이었다면 어떻게 될까? 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상 금액은 얼마일까? 임차인이 입은 손해를 산정한다는 것은 상당히 어렵다. 특별한 손해를 입증하지 못한다면 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산 월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액과 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 중 큰 금액으로 한다.
<사례의 해결>
특별한 손해를 입증하지 못한다면 B는 A에게 갱신 당시 월차임(보증금 1억에 월 임료 50만 원)의 3개월분(약 2,687,500원)과 B가 C에게 임대한 차임(보증금 1억에 월 80만 원)과 계약 거절 당시 차임(보증금 1억에 월 50만 원)의 차이(30만 원)의 2년분에 해당하는 금액(720만 원) 중 큰 금액인 720만 원을 배상하여야 할 것으로 보인다.
