<사례>
A는 상점을 운영하기 위해 B 소유의 토지를 월 임료 100만 원을 주고 임차한 후 그 지상에 1억 원을 들여 건물을 신축하였다. 세월이 흐른 어느 날 B는 그 지상에 빌딩을 올릴 계획으로 A를 상대로 건물 철거 및 토지인도를 청구하였다.
<토지임차인의 지상물매수청구권>
사례와 같이 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 성립되었다 하더라도 어느 시기가 되어 임대차 계약의 효력이 종료되면 토지 소유자는 건물의 철거를 구할 수 있다. 물론 임대차 계약 기간이 정해져 있다면 기간이 만료하여야 임대차가 종료될 것이고 계약기간을 정하지 않은 경우라면 임대인은 언제든지 해지통고를 할 수 있다.(이때는 통지를 받은 날로부터 6월이 경과하면 그 임차권이 소멸한다) 그런데 그렇게 계약이 해지된 이후에도 지상 시설이 현존하고 있는 사례의 경우 A는 일단 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 만약 B가 계약의 갱신을 원하지 아니하면 A는 상당한 가액으로 건물을 매수하라고 청구할 수 있다.(민법 제643조, 283조 참조)
<조건 없는 인도 특약이 있을 경우는?>
만약 위 임대차 계약기간을 5년으로 하였고 10년 경과 후에는 A는 B에게 지상물매수청구권을 행사하지 않는다, 즉 아무런 조건 없이 건물에 대한 권리를 포기하고(또는 건물을 B에게 양도하고) 토지를 인도한다는 특약사항이 있었다면 그 특약의 효력을 어떨까? 민법은 임차인의 매수청구권은 강행규정으로 이에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있다.
즉 미리 지상물매수청구권을 포기하는 약정이 있었다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 내용이므로 “특별한 사정이 없는 한” 그 특약사항은 효력이 없다. 즉 A의 지상물 매수청구권은 여전히 존재한다고 할 것이다.(민법제652조 참조)
<지상물매수청구권을 행사할 수 없는 특별한 사정이란?>
임차인의 매수청구권에 관한 조항은 강행규정이고 그에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없는데 임차인에게 불리한 약정인지 여부는 해당 계약의 조건 자체에 의해서 가려져야 하지만 계약체결경위와 제반사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 할 것이다.
예컨대 사례에서 월 임료 100만 원이 주위 시세에 비추어 많이 저렴하며 계약기간 등에 비추어 할인된 임료의 합이 임대차 계약 종료 후의 건물값과 비슷하다면 임대차 종료 후 건물매수청구권을 행사하지 않겠다는 약정이 임차인에게 불리한 것이라고 볼 수는 없을 것이다.
판례도 지방자치단체에서 C를 상대로 대부계약(실질은 식목을 목적으로 하는 토지임대차)을 체결하면서 한 지상물매수청구권 포기약정이 임차인 C에게 불리한 것인지 문제된 사안에서 대부료가 저렴한 점, 공유재산은 행정목적이 변경됨에 따라 다른 용도로 사용될 수 있기 때문에 통상 ‘언제든지 대부계약을 해지할 수 있다’는 조항을 둔다는 점 등을 종합적으로 보아 지상물 매수청구권 포기약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 C에게 불리한 것이었다고 단정할 수 없다고 하였는데 그 판례도 그와 같은 취지이다.
다른 얘기이지만 사례에서 만약 A가 일정 기간 B에게 토지 임료를 지급하지 않았고 그와 같이 채무불이행을 이유로 B가 임대차계약을 해지한 경우라면(민법제641조, 640조) 어떨까? 우리 대법원은 토지임대차에 있어서 토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차계약이 해지되는 경우에는 토지임차인은 토지임대인에 대하여 그 지상건물의 매수를 청구할 수 없다는 견해이다.
