<사례>
A는 2019년 5월 말경 서울 명동 소재 상가건물을 건물주 B로부터 임대기간 3년, 임대보증금 2억 3천만 원, 월 임대료 2,200만 원으로 임차하고, 2019년 6월부터 영업을 하였다. 그런데 코로나19 사태로 외국 관광객 입국이 중단되면서 2020년 3월 이후 이 사건 점포의 매출은 종전의 10% 미만(월 300만 원 미만)으로 급감하였다.
이에 원고는 2020년 5월 21일부터 이 사건 점포에서의 영업을 중단한 뒤, 2020년 6월 경 피고에게 ‘코로나19 사태라는 불가항력적인 사유가 발생하였으므로 이 사건 임대차계약을 해지하겠다’는 통지를 했다. 이러한 A의 요청을 B가 수용하지 않자, A는 2020년 10월 경 임대차계약이 해지되었다는 확인을 구하는 소송을 제기하였다.
<특약사항과 사정변경의 원칙>
부동산, 특히 건물을 임차할 경우 일반적으로 작성하는 양식을 통상 ‘표준임대차계약서’라고 한다. 그 내용에는 목적물의 특정, 임대차기간, 임대료 액수와 지급 일자 등이 빈칸으로 있고 계약을 해지할 경우 계약금
포기와 배액 상환 등이 부동문자(不動文字)로 인쇄된 경우가 많다. 하지만 사례의 경우처럼 임대보증금이나 임대료가 비교적 고액인 경우 표준임대차계약서 기재 사항 이외에 특약사항을 넣기도 하는데 그중 하나가 특별한 사정이 발생할 경우 약정해지권을 특약하는 경우이다. 사례의 경우도 “당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.”라고 규정하였다. 사례의 경우 위 특약사항에 해당되어 해지가 가능할까? 만약 사례의 경우에 위와 같은 특약이 없었다면 ‘사정변경의 원칙’에 따른 임대차계약의 해지를 인정할 수 있을까?
<사례와 같은 경우, 판례의 태도>
최근 서울중앙지방법원은 코로나19 사태와 관련하여 임대차계약의 해지를 인정하는 판결을 선고하였다. 이 판결에서 구체적으로 ①코로나19 사태로 인해 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소하고 점포 매출이 90% 이상 감소하여 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 된 점, ② 코로나19 사태 발생 및 장기 지속으로 인해 매출이 90% 이상 감소할 것이라는 사정은 A, B 어느 누구도 예상할 수 없었던 것이고, 그와 관련하여 A에게 책임 있는 사유가 없는 점, ③이 사건 점포의 임대료는 다른 지역보다 고액인 반면, 매출 감소폭은 다른 지역보다 훨씬 큰 점, ④임대차계약에 ‘불가항력적 사유로 90일 영업을 계속할 수 없는 경우’ 계약을 해지할 수 있도록 하는 약정해지 조항이 있는 점을 고려하여, 약정해지권 또는 사정변경의 원칙에 따른 임대차계약의 해지를 인정하였다.
그렇다면 위의 특약이 없을 경우에는 어떨까? 사정변경에 의한 계약 해제·해지가 가능할지에 대한 판단이다. 이는 ①계약 성립의 기초가 된 객관적인 사정이 현저히 변경되고, ②당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, ③사정변경이 해제·해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 ④계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우 ‘계약준수 원칙의 예외’로서 해지권이 인정된다는 것이 대법원의 입장이다. 그렇다면 사례의 경우에도 설령 특약사항이 없었다 하더라도 같은 판결(A의 계약해지권 인정)이 나오지 않았나 추측해 본다.
한편, 지난 5월 24일 법무부는, 감염병 예방법에 따라 3개월 이상 집합금지조치 또는 집합제한조치를 받은 임차인이 중대한 경제사정의 변동으로 폐업신고를 한 경우, 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 하는 내용의 상가임대차법 개정안을 입법예고하였다. 이는 같은 법 제11조에 ‘제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’을 차임 감액 사유로 명시한 것과 마찬가지로, 신의성실의 원칙 또는 형평의 관념에 입각하여, 코로나19라는 초유의 사태로 중대한 경제적 위기를 맞은 임차인에게 계약의 구속력에서 벗어날 기회를 부여하려는 것이다. 이러한 개정 취지는 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차계약의 임차인이 사정변경에 의한 해지 또는 차임감액을 주장하는 경우에도 참고가 될 수 있을 것이다.
